Ночь в Сочи стоит от 8 тысяч. В августе — от 12. Пока вы сидите в офисе на Тверской, в вашем номере живёт семья из Новосибирска и платит за это деньги. Их встретила, заселила и убрала за ними управляющая компания. Вы даже не знаете, как их зовут. И не должны.
Сдавать квартиру самому — это круглосуточная работа: гость потерял ключи, сломался кондиционер, кто-то залил соседей в три часа ночи. Управляющая компания забирает всё это себе. Вам остаётся смотреть на поступления.
Вид из окна нас не волнует. Волнует, сколько минут пешком до моря, есть ли в комплексе бассейн и как заполнены соседние корпуса у этой же управляющей компании.
Цена за ночь, заполняемость по каждому месяцу, комиссия, коммуналка, налог, новый диван через пять лет. Гоняем два расчёта: обычный и провальный. Не вытягивает в провальном — вычёркиваем.
Сколько забирает себе, кто платит за уборку и сломанный холодильник, сколько ночей вы сможете пожить сами и получится ли её выгнать, если она провалит сезон.
Дом сдан, мебель стоит, туристы заезжают. Раз в месяц вам приходит перевод и отчёт: сколько ночей продали и почём. Вы в это время занимаетесь своими делами.
В рекламных расчётах вам покажут выручку и назовут её доходом. Мы вычли из неё комиссию управляющей, коммуналку, налог и деньги на новую мебель. Двигайте ползунки — цифра меняется сразу.
В июле и августе свободных номеров нет вообще. В мае и сентябре — нормально. А в феврале ваш номер стоит пустой, и коммуналку за него платите вы. Тот, кто умножил цену за ночь на 365 дней, узнаёт об этом только через год. И очень расстраивается.
Хороший вопрос, и мы его слышим на каждой второй встрече. У вклада есть чем крыть: деньги можно забрать завтра, и вам не придётся думать про мебель и туристов. Вот что 18 миллионов принесут за год в разных местах.
В нашем каталоге объектов сильно больше. Сюда мы вынесли те, где управляющая компания уже работает, выплаты идут и туристы едут. По каждому дадим посмотреть отчёты за прошлый сезон.
Это выписка управляющей компании по реальному номеру в работающем комплексе. Такую бумагу мы вытаскиваем из каждого оператора, прежде чем предложить вам его объект. Нет отчёта — нет разговора.
| Месяц | Загрузка | Средний чек | Собственнику |
|---|---|---|---|
| Июнь | 84% | 8 400 ₽ | 167 200 ₽ |
| Июль | 92% | 11 900 ₽ | 259 800 ₽ |
| Август | 95% | 12 600 ₽ | 284 100 ₽ |
| Сентябрь | 78% | 9 100 ₽ | 168 400 ₽ |
| Октябрь | 56% | 6 800 ₽ | 090 400 ₽ |
| Итого за год | 61% | 7 900 ₽ | 1 812 000 ₽ |
Вместо этого покажем прайс за последний год. Застройщик поднимает цену не по настроению отдела продаж, а когда продаст очередные 10% дома. Правило простое, и оно работает против тех, кто думает полгода.
Сейчас продан 61% корпуса. Девять сделок — и прайс уедет вверх для всех, включая вас. В прошлых корпусах этого застройщика такие девять квартир уходили за 5–7 недель.
Получил 11,2 и остался доволен. Ниже — три сделки наших клиентов: сколько вложили, что получили через год и на чём чуть не обожглись.
Эти слова вы услышите почти в любом апарт-отеле Сочи. Разбираем каждую, чтобы вы пришли на просмотр подготовленным.
Мелкий шрифт под этой цифрой обычно интереснее самой цифры.
Гарантия действует год-два, и она уже сидит в цене вашей студии. Проще говоря, вам возвращают ваши же деньги и называют это доходом. На третий год начинается настоящая жизнь: процент от выручки, 8–14% в год. Мы сразу считаем по этой цифре и берём отчёты за прошлые сезоны.
После этой фразы люди покупают доходный актив, а мечтали о жилье у моря.
Прописаться нельзя, коммуналка дороже, налог выше. Для заработка — прекрасно. Для семьи — так себе: ребёнка в школу по такому адресу не устроишь. Если вы хотите переехать к морю, скажите нам об этом. Мы покажем квартиры и не станем впаривать апартаменты.
Туристы приедут. Вопрос в том, к вам или в соседний корпус.
Через дорогу достраивают ещё тысячу таких же студий. Чтобы номера не стояли пустыми, управляющая роняет цену — и ваш доход падает вместе с ней. Поэтому мы лезем в планы застройки на три года вперёд и обходим районы, где уже тесно.
Почти правда. Но у слова «ничего» есть ценник.
Через ваш номер за год проходит полторы сотни человек. Диван, кухня, техника выдержат лет пять. Если не откладывать на это деньги, на шестой год вы отдадите годовой доход за ремонт. В калькуляторе выше эти деньги уже вычтены.
Вы готовы отдать нам двадцать миллионов, а видите только сайт. Вот цифры, которые можно проверить.
Цифры, которые управляющие компании не вешают на сайт.
Да, обычно дают 14–30 ночей в год — бронируйте заранее, и живите. А вот в августе вас, скорее всего, не пустят: это месяц, который кормит весь год, и каждая ваша ночь там вычитается из вашего же дохода. Хотите отдыхать в августе — берите не апартаменты, а квартиру.
Продадите за два-четыре месяца. Номер с отчётами о доходе покупают охотно: человек берёт не бетон, а готовый бизнес, который уже платит. Главное — не забудьте про налог: продадите раньше срока, отдадите государству 13% с прибыли. Мы посчитаем это заранее.
Скажем так: эту гарантию застройщик заранее вписал в цену вашей студии. Год-два он платит вам вашими же деньгами и называет это доходом. Потом гарантия кончается, и начинается реальность. Мы предпочитаем процент от живой выручки и отчёт, где видно каждую ночь. Скучнее, но денег в итоге больше.
Под 6% — нет: льготные программы работают только с жильём, а апартаменты формально жильём не считаются. Остаётся обычная ставка или рассрочка от застройщика до сдачи дома. Рассрочка чаще выгоднее: вы не переплачиваете банку, а номер начинает приносить деньги сразу после ввода.
Смотря где. В одних комплексах номер отдают под ключ — заходи и сдавай. В других мебель за ваш счёт, а это 1,5–3,5 миллиона сверху на студию. Разница в деньгах огромная, и в рекламных буклетах о ней обычно молчат. Мы говорим сразу, до того как вы посчитаете доходность.
Тогда её меняют общим решением собственников — если такая возможность прописана в договоре. Но бывает и так, что управляющего нельзя тронуть 10–15 лет, что бы он ни творил. Это серьёзный минус объекта, и мы говорим о нём до сделки, а не когда вы уже полгода смотрите на пустой номер.
Назовите сумму — подберём 3–5 апартаментов с работающей управляющей компанией. Посчитаем доход в двух сценариях и дадим почитать договор до того, как вы возьмёте в руки ручку.
Ответим за пару минут и подберём квартиру у моря под ваш бюджет.
Написать в Telegram Написать в WhatsApp Позвонить