Новый год вы встречаете у камина, а в феврале в этом же доме живёт компания из Москвы и платит 50 тысяч за ночь. Дом окупает свою коммуналку, налоги и ремонт — и ещё приносит сверху. Обычная дача просто ест деньги. Эта — зарабатывает.
Февраль. Квартиры в Адлере стоят пустые, владельцы платят за них коммуналку. В это же время в Красной Поляне бронь на месяц вперёд, и цена за ночь выше августовской. Вот три причины, почему тут всё устроено иначе.
Когда у моря заполнено 30% номеров, в Поляне не найти свободного дома — все едут кататься. Летом сюда бегут от жары и духоты. Два сезона вместо одного, и доход размазан по году ровнее.
Десять человек в студию не влезут. Они снимают дом за 50 тысяч в сутки и делят на всех — каждому выходит по пять. Для них это недорого, а вам прилетает крупный чек.
Долина зажата горами и заповедником, строить негде. Домов в продаже с каждым годом всё меньше, а желающих — всё больше. Цена растёт сама, без всяких усилий с вашей стороны.
Так заполняется дом в Поляне, если им занимается управляющий. Зима даёт самую высокую цену за ночь, лето — самый долгий поток. А в мае и ноябре дом почти пустой, и это ваше время: приезжайте, делайте ремонт, живите сами.
Отопить триста метров в январе, вычистить снег, привести в порядок участок и бассейн, починить то, что сломали гости. Это тысячи рублей каждую неделю, и о них молчат на просмотре. Мы их вычли — цифра справа уже за минусом всего этого.
Чем больше дом, тем выше цена за ночь. Но и гостей, и будущих покупателей на него меньше. Лучше всего зарабатывают дома на 8–12 человек: с сауной, купелью и видом на хребет.
Панорама на хребет, камин, купель на снегу, сауна и кухня, за которой помещается десять человек. Уберите купель и сауну — и ваш дом сразу дешевеет на треть. Такие мелочи и делают ставку за ночь.
Придумывать дефицит тут не приходится, он настоящий: строить в долине негде. Каждый год домов в продаже становится меньше, а покупателей — больше. Через два года выбирать будет уже не из чего.
Хватать что попало из-за этого не надо. Но если дом вам подошёл — думать месяц не получится, его заберут. И под аренду с готовой отделкой сейчас продаётся всего девять домов на всю долину.
Обновляем эти цифры каждый месяц. Если домов станет больше и рынок развернётся — мы напишем и об этом.
Три владельца домов в Поляне: один сдаёт через управляющего, второй живёт в доме с семьёй, третий чуть не бросил всё после первой зимы. Их цифры — ниже.
Владимир купил шале за 40 миллионов и первый год отработал в ноль: неправильные подрядчики по отоплению, снег, который никто не чистил, и цена ниже рынка. Со второго года пошли 14,8%. Вот четыре ловушки, в которые он попал.
С этой мысли начинаются все неприятные сюрпризы.
Отопление трёхсот метров в январе, чистка снега, участок, бассейн, септик, охрана. В доме ломается то, о существовании чего вы в квартире даже не подозревали. В калькуляторе выше это вычтено, а перед покупкой мы считаем смету по вашему конкретному дому.
Гости — это компании, праздники и износ, а не бережные родственники.
Мебель в арендном доме живёт лет пять, отделка меньше. Дизайнерский диван за миллион вы будете менять через три года и очень расстроитесь. Материалы и мебель подбираются под аренду, с гостей берётся залог, а деньги на обновление заложены в расчёт заранее.
Покупателей на дом за 40 миллионов в разы меньше, чем на студию за пятнадцать.
Срочная продажа тут означает скидку в несколько миллионов — это плата за редкий и дорогой дом. Если деньги могут понадобиться вам в ближайшие пять лет, мы отговорим от дома и предложим апартаменты. Потерять клиента дешевле, чем потерять его деньги.
В Поляне из-за земли разваливается больше сделок, чем из-за цены.
Категория земли, разрешение на стройку, оформлен ли дом, где проходит граница заповедника. Ошибка стоит не части дохода, а всего дома целиком — такие истории тут случаются каждый год. Наш юрист проверяет землю и постройки до того, как вы отдадите аванс.
Вы готовы отдать нам десятки миллионов, а видите только сайт. Вот цифры, которые можно проверить.
Все расходы за год в рублях. То, о чём молчат на просмотре.
Да, и это главный плюс перед апартаментами: никто не запрещает вам занять новогодние каникулы. Только помните цену вопроса — каждая такая ночь стоит 50 тысяч упущенного дохода. В калькуляторе выше мы их сразу вычитаем.
Да, в Поляне такие компании есть. Берут на себя гостей, уборку, цены и отзывы. Стоит 20–25% от выручки. Без них управлять домом из другого города — это постоянные звонки, поиски мастеров и пустые недели.
По процентам примерно одинаково, иногда дом даже больше. Но у дома выше расходы, быстрее износ и его сложнее продать. Зато вы можете в нём жить. Так что выбор тут не про цифры, а про то, сколько сил вы готовы вложить.
Да. Земли в долине больше не становится, домов в продаже всё меньше — цена растёт сама. Но в расчёт доходности мы этот рост принципиально не включаем. Пусть будет приятным бонусом, а не основой плана.
Дом под сдачу обставляют не так, как для себя: прочные материалы, много спальных мест, большая кухня на компанию, сауна и купель. Разница в цене за ночь между «просто красивым» и «готовым под аренду» домом — 20–30%.
Если дом занят на 60% и им кто-то занимается — примерно за 7–10 лет только на аренде. Рост цены самого дома тут не учтён. Если вам обещают окупаемость за 5 лет — скорее всего, посчитали пиковую цену за ночь на все 365 дней.
Пришлём 3–5 домов в Поляне: с доходом по месяцам, сметой расходов на зиму и контактами управляющих, которые действительно умеют держать загрузку.
Ответим за пару минут и подберём квартиру у моря под ваш бюджет.
Написать в Telegram Написать в WhatsApp Позвонить