Он зашёл, когда на площадке стоял забор и работал экскаватор. Вышел, когда дом уже блестел окнами и туда стояла очередь. Всё это время Сергей ничего не делал: работал, отдыхал, растил детей. Разница между котлованом и готовым домом в Сочи — 10–20%, а в сильных районах до 50%.
Залили этажи — прайс подняли. Поставили окна — подняли ещё раз. Сдали дом — подняли в последний раз. Каждая такая ступенька идёт в карман тому, кто зашёл раньше. Тому, кто «ещё подумает до осени», достаётся цена после трёх повышений.
«Плюс 20% к цене» звучит красиво, но налоговая и застройщик тоже хотят свою долю. Считаем деньги, которые реально останутся у вас после всех вычетов. И переводим их в годовые проценты — чтобы вы могли сравнить с вкладом.
Реклама застройщика тут ни при чём. И слова «это же Сочи, тут всё растёт» — тоже. Всё сводится к трём пунктам, и каждый мы проверяем до того, как вы внесёте аванс.
Дорожает не дом, а то, что вокруг: новая набережная, развязка, школа, парк. Купите в готовом районе, где всё давно построено, — и расти вашей квартире будет просто не от чего.
Вы выставляете квартиру — а рядом тот же застройщик продаёт сотню таких же: со скидкой, рассрочкой и подарочной кухней. В этой гонке вы проигрываете. Поэтому мы заранее смотрим, с какой скоростью он распродаёт корпус.
Считаем, сколько квартир в доме уже выставлено и как быстро их забирают. Двадцать объявлений, которые висят с зимы, означают одно: вы будете двадцать первым и уступите в цене первым же.
Бронируем квартиру по цене старта, юрист вычитывает договор, деньги ложатся на защищённый счёт в банке. Цену фиксируем до ближайшего повышения прайса.
Платите по рассрочке или вообще ничего не делаете, если внесли всё сразу. Раз в квартал получаете от нас отчёт: как растёт дом и что творится с ценами внутри корпуса.
Цена дошла до цели раньше плана — продаём и не жадничаем. «Подержу ещё чуть-чуть» стоило нашим клиентам больше, чем любые ошибки в расчётах. Будем вас от неё отговаривать.
Находим покупателя, согласуем с застройщиком, оформляем бумаги. При нормальной цене — от одного до трёх месяцев.
Разница ваша. Налоговая попросит 13% с прибыли — мы посчитаем её заранее, а не в апреле, когда уже ничего не поменяешь.
Наши клиенты покупают здесь прямо сейчас. По каждому дому мы знаем скорость продаж, остатки застройщика и то, что построят по соседству через два года.
В этой схеме вы зарабатываете в день покупки, а не в день продажи. Каждое повышение прайса, которое вы пропустили, — это ваши деньги, которые достались кому-то другому. Вот история цен в конкретном доме.
Это случится в течение месяца. На квартире за 14 миллионов пять процентов — это 700 тысяч рублей. Их получит тот, кто купил до заливки. Тот, кто думал, — заплатит их сверху.
Ниже три сделки. Две принесли деньги, третья — только опыт. Мы показываем и её тоже: пусть лучше вы прочитаете об этом здесь, чем повторите.
Пока идёт стройка, вы не получаете ни копейки — только ждёте и надеетесь. Четыре мысли, с которыми люди заходят в эту схему, и четыре сюрприза, которые ждут их на выходе.
Покупатель готовой квартиры и покупатель недостроя — это два очень разных человека.
Люди хотят видеть дом, а не забор с рендером. Покупателей на недострой заметно меньше, чем на готовое жильё. Поэтому о продаже мы думаем в день покупки: смотрим, кто и почём забирает квартиры в этом корпусе прямо сейчас.
Процент без срока — это красивое число, а не доход.
Ваши деньги два года лежат на эскроу-счёте и не приносят ни копейки процентов. Плюс 20% за 30 месяцев превращаются примерно в 8% годовых до налога — то есть в тот же вклад, только без права снять деньги. Мы всегда показываем годовую цифру, чтобы вы могли сравнивать.
В Сочи стройки уезжают чаще: горы, узкие дороги, вечные проблемы с коммуникациями.
Каждый лишний квартал стройки съедает часть вашей годовой доходности. Мы берём только тех застройщиков, кто уже сдавал дома в Сочи, и сразу закладываем в расчёт запас в полгода. Сделка не выживает с этим запасом — значит, она слишком тонкая, и мы в неё не идём.
Между этими двумя цифрами стоят налоговая и застройщик.
Продали раньше срока — 13% с прибыли уйдут государству. Плюс застройщик часто берёт деньги просто за разрешение перепродать квартиру. На прибыли в три миллиона это легко полмиллиона. В калькуляторе выше эти расходы уже вычтены.
Вы готовы отдать нам двадцать миллионов, а видите только сайт. Вот цифры, которые можно проверить.
Разбор всех проектов на ранней стадии. С цифрами, а не с обещаниями.
Лучше всего — когда поставили окна и сделали фасад. Цена уже почти максимальная, а покупателей больше всего. После сдачи цена чуть выше, но добавятся налог, отделка, простой — и вы будете соревноваться с застройщиком, который распродаёт остатки со скидкой.
Обычно да, но часто берёт за это деньги — фиксированную сумму или процент. Иногда запрещает продавать, пока вы не выплатите всё по договору. Мы читаем эти пункты до сделки: они напрямую съедают вашу прибыль.
Это главный способ заработать больше: вы вкладываете часть денег, а квартира дорожает целиком. Но если рынок встанет, платить по графику придётся из своего кармана. Берите рассрочку, только если у вас есть запас на 6–12 платежей.
Небольшие, с нормальной планировкой и хорошим видом — их берут и инвесторы, и обычные покупатели. Огромные квартиры, первые этажи и окна в стену зависают на годы, какую скидку ни дай.
Если денег хватает — лучше две в разных домах, чем одну дорогую. Один дом может выстрелить, а соседний — встать на переносе сроков. Не кладите всё в одну корзину.
И продать тоже. Иначе вся затея бессмысленна. Мы выставляем квартиру в свои каналы, работаем со своей базой покупателей и ведём сделку до конца. Это часть той же работы, а не отдельная платная услуга.
Пришлём 3–5 домов на ранней стадии: с расчётом прибыли, скоростью продаж и цифрами по перепродажам внутри корпуса. И покажем, что будет, если рынок просядет.
Ответим за пару минут и подберём квартиру у моря под ваш бюджет.
Написать в Telegram Написать в WhatsApp Позвонить