Застройщик готов компенсировать банку ставку — и первые годы вы платите не 19%, а 2–5%. Платёж падает вдвое. Только за эту скидку почти всегда доплачивают наценкой к цене квартиры. Мы показываем оба сценария рядом, чтобы вы взяли выгоду, а не спрятанную переплату.
Банк не работает в убыток. Чтобы дать вам 4% вместо 19%, кто-то доплачивает разницу — и это застройщик. А деньги на субсидию он закладывает в цену квадратного метра. Ставку «0,1%» вообще запретил ЦБ как обман — теперь минимум честнее, но наценка осталась.
Это не всегда плохо. Если вы планируете погасить или продать за 2–3 года, низкий платёж выигрывает, а наценку вы просто не успеваете «отдать» процентами. Если берёте надолго — считаем, не дешевле ли обычная ставка. Справа — расклад по квартире за 10 млн.
Столько стоит тот же лот при оплате наличными или обычной ипотекой.
Застройщик добавил ~9% — это и есть его субсидия банку, зашитая в цену.
Низкий платёж экономит больше, чем наценка. Дальше — считаем.
Это инструмент для конкретных ситуаций, а не «низкая ставка для всех». Вот три случая, где она выигрывает.
Ждёте продажу другой квартиры, крупный бонус или наследство. Пока копите — платите копеечный платёж по 4%, а к моменту денег гасите тело. Наценку вы просто не успеваете «отработать» процентами.
Пока идёт стройка, вы платите и за съём, и за ипотеку. Ставка 4% делает этот период посильным. А после сдачи можно рефинансировать под льготную ставку или войти в маткапитал.
На часть кредита — семейная или IT под 6%, на остаток — субсидия застройщика вместо рыночного «хвоста». Так дорогая часть кредита тоже становится дешёвой. Собираем связку под ваш случай.
Двигайте ползунки и выберите субсидированную ставку. Слева — платёж по ней, рядом — что было бы по рынку, чтобы разница была видна сразу.
По этим проектам застройщики субсидируют ставку на старте продаж. Платёж указан для льготного периода при взносе 20% на 20 лет.
Продавал квартиру в другом городе, но покупатель нашёлся не сразу. Чтобы не упустить лот в Сочи, взял его по субсидированной ставке 3% от застройщика — платёж вышел смешной, около 40 тысяч, и переезд не пришлось откладывать.
Через одиннадцать месяцев его старая квартира продалась, и он погасил тело кредита досрочно. Наценку застройщика он «отработал» процентами лишь частично — низкий платёж за год сэкономил больше, чем добавили к цене. Мы заранее показали ему эту математику, поэтому сюрпризов не было.
Ставка застройщика с наценкой к цене против обычной ипотеки без неё. На ваших цифрах и вашем горизонте — где выгода реальнее.
У разных застройщиков разные ставки и сроки. Находим объект, где скидка по ставке больше, а наценка меньше.
Если можно — совмещаем с семейной, IT или маткапиталом, чтобы удешевить и «хвост» кредита.
Договор, эскроу-счёт, регистрация. Юрист читает документы до вашей подписи. Возню берём на себя.
Субсидированная ипотека — рабочий инструмент, если знать, где подвох. Рассказываем без прикрас.
Такие предложения ещё мелькают в рекламе, хотя ЦБ их запретил.
Чем ниже ставка, тем выше наценка к цене — иначе банку это невыгодно. При «0,1%» переплата в цене доходила до 20–30%, поэтому ЦБ такие схемы прикрыл. Мы не гонимся за красивой цифрой, а считаем итоговую стоимость квартиры с учётом наценки.
Субсидия действует 1–3 года, а не весь срок кредита.
После льготного периода платёж скачет до рыночного. Мы показываем обе цифры сразу и планируем, чем закрыть этот момент: досрочное погашение, рефинансирование под льготную ставку или вход в семейную программу. Скачок не станет сюрпризом.
Низкий платёж завораживает, и про наценку легко забыть.
Мы всегда считаем один и тот же лот в двух вариантах: со ставкой застройщика и наценкой — и по обычной цене с рыночной ставкой. На коротком горизонте побеждает первый, на длинном часто второй. Решение принимаете вы, видя обе суммы.
Кажется, что переплату всегда можно «переложить» на будущего покупателя.
Рынок оценивает квартиру по её реальной цене, а не по вашей с наценкой. Если продавать сразу после сдачи, часть переплаты можно не вернуть. Поэтому субсидия выгоднее тем, кто держит объект или гасит кредит, а не перепродаёт в короткую.
Обычно на 5–15% в зависимости от ставки и срока субсидии. Чем ниже ставка и дольше период — тем больше наценка. Мы всегда запрашиваем у застройщика цену того же лота при обычной оплате и показываем разницу в рублях, чтобы вы видели реальную стоимость скидки.
Когда вы гасите или продаёте квартиру за 1–3 года. За это время низкий платёж экономит больше, чем застройщик добавил к цене. На длинном сроке без досрочного погашения чаще выгоднее обычная цена и рыночная (или льготная) ставка. Считаем оба варианта на ваших цифрах.
Это когда банк выдаёт кредит частями по мере строительства, а не всей суммой сразу. Пока дом строится, вы платите проценты только с уже выданной части — поэтому платёж на старте маленький. После сдачи выходите на полный платёж. Удобно, если тяжело тянуть и съём, и ипотеку одновременно.
Иногда да: льготная ставка 6% идёт на часть кредита в пределах лимита, а субсидия застройщика — на остаток вместо рыночного «хвоста». Это удешевляет весь кредит. Работает не в каждом банке и не по каждому объекту — подберём тот, где связка возможна.
Центробанк запретил экстремально низкие ставки от застройщиков: наценка к цене доходила до 20–30%, и покупатель фактически переплачивал, думая, что экономит. Сейчас минимальные ставки честнее — 2–5%, — но наценка всё равно есть, просто меньше. Мы её всегда учитываем.
Ноль рублей. Мы получаем комиссию от застройщика при покупке. Сравнение сценариев, поиск лучшей субсидии, сборка связки с господдержкой и сопровождение сделки — бесплатно. Если субсидия вам невыгодна, так и скажем и покажем обычный вариант.
Оставьте телефон — сравним ставку застройщика с обычной ипотекой на вашем объекте и покажем, какой вариант дешевле именно для вас.
Ответим за пару минут и подберём квартиру у моря под ваш бюджет.
Написать в Telegram Написать в WhatsApp Позвонить